【警界周刊】老楼装电梯的“高低分歧”

◎山东商报·速豹新闻网记者 王晓迪 通讯员 郭怡 张玉京

老楼加装电梯，虽然方便了高层住户，但有些低层邻居往往因遮光或是住在一楼、二楼没必要等理由拒绝安装。更有的居民在开始征求意见时明明表示同意，可电梯施工过程中又横加阻挠，这样的“高低分歧”在老小区加装电梯中是常有的事儿，那么遇到此类情况，电梯是按计划安装还是就此停工？天桥区法院法官郭怡表示，“增设电梯事项经过法律规定方式的业主集体决策表决，形成合法的多数意见，应当予以保护”。　　

增设电梯经法律规定方式的业主集体决策表决，形成合法的多数意见，应予以保护

加装电梯，多数同意

　　贾秦住在天桥区某小区,前不久小区里张贴了老楼加装电梯的通知,作为楼长的他觉得这是件方便大家的好事儿,于是在本单元群里发出征求意见。“我们单元里的住户大多数已步入老年，年长的都80岁了，如果能安装电梯，那就太方便了。”贾秦说。

　　经过前期的协商以及与电梯公司沟通，该单元的业主签署既有住宅增设电梯协议书。根据协议书载明两户未签署意见，1户表示不参与，其余11户均同意增设电梯并签署协议。即对于加装电梯一事，不反对不参与的1户，反对的业主有2户。协议书“街道办事处组织协商情况及结果”一栏载明“已公示完毕，收到1楼2户反对意见，经家委会及本单位多次沟通，给予101、102两户一定补偿，符合加装电梯政策要求”的相关内容，并由街道办事处加盖印鉴。

电梯施工，业主阻挠

　　本以为，多数住户同意并签署协议书后，电梯能顺利加装，让贾秦意想不到的是，开工第一天，就受到了一楼两户业主的阻挠，而且原先同意的两户低楼层业主也反悔了。施工无法正常进行，加装电梯的事儿一拖再拖，无奈下贾秦作为其余9户业主的代表将阻挠施工的两户邻居告上了法庭。

　　同意加装电梯的业主们表示，经过协商11户业主与电梯公司签订既有建筑加装电梯委托服务合同。依据合同约定具备施工条件后，电梯公司进入现场施工，但一楼两户邻居郑琦和景华阻挠施工活动，阻止电梯加装。原告诉求：判令两人停止对该单元电梯安装施工的阻挠，不得阻止和妨碍加装电梯的施工活动。

　　两名被告则认为，案涉楼宇加装电梯业主表决程序不合法。首先，案涉楼宇的全体业主并未真正签订过书面同意意见，而结合本案的既有住宅增设电梯协议书的落款时间来看，案涉楼宇更不可能公示过该协议书，故不符合《济南市既有住宅增设电梯有关手续办理导则》关于需公示业主同意增设电梯的书面意见的规定。其次，目前只有9户持同意意见，经计算，参与表决的面积及人数占比均不足四分之三，因此贾秦等人无权代表案涉楼宇主张加装电梯。

反悔行为，有违诚信

　　承办法官郭怡表示，本案中业主奇峰、奇刚在初始签订协议书时作出了同意加装电梯的意思表示，但在庭审时却以证人身份出庭表示不同意增设电梯。经综合考量其后续进行款项交纳的行为、电梯增设事项的推进等事项，该二人的反悔行为会损害业主对共同决定事项作出的决定，有违诚实信用原则，故其应受签署协议时作出的意思表示的约束。

　　经事实查明，案涉楼宇中14户业主除1户放弃表决外，其余13户均参与了表决。参与表决的业主奇峰和奇刚作为证人在本案诉讼中发表了证人证言。根据查明事实和证人证言反映的内容可以认定，在案涉楼宇各业主就增设电梯事项进行协议时，奇峰、奇刚均表示同意增设电梯并签字认可，其中奇峰系本人签字确认，奇刚系在其知晓相关事项后同意由其家人代为签字确认。在与电梯公司签订的既有建筑加装电梯委托服务合同中所附的与业主权责相关的附件中，也均有该二人的确认信息且该二人就增设电梯事宜均交纳了部分款项。法院生效裁判认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。奇峰、奇刚在签署既有住宅增设电梯协议书时均作出了同意的意思表示且后续也作出了交纳款项的实际履行行为，案涉楼宇增设电梯事项也依各业主在该协议中的表决情况进行了后续推进，该二人应受其签署协议时作出的意思表示的约束。现该二人在增设电梯事项推进过程及本案诉讼中，又表示不再同意安装电梯，有违诚信原则及前述业主间的协议，损害业主对共同决定事项作出的决定，不应支持其反悔的意思表示，故对奇峰、奇刚仍按其签署协议时作出的意思表示予以认定。

　　法院生效裁判认为：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，关于改建、重建建筑物及其附属设施的业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。根据既有住宅增设电梯协议书的签署情况，无论按购房协议记载的面积计算还是按本院调取的案涉楼宇不动产登记材料中记载的面积计算，案涉楼宇增设电梯的决定均符合前述民法典规定的人数及专有部分面积的要求。同时，案涉楼宇的增设电梯事项向相关行政主管部门进行了申报备案，济南市自然资源和规划局亦出具了基本符合规划审查要求的建设规划咨询意见函，相关事项文件进行了公示，故增设电梯的工程施工合法有据，并无不当。在存在行政主管部门合法有效的行政备案、审批等手续的前提下，郑琦和景华抗辩增设电梯的施工行为不具有合法正当性，于法无据，不予采纳。

　　随后，天桥区法院判决，两被告立即停止对某小区某单元增设电梯工程施工的阻扰和妨碍。宣判后，两名被告提出上诉。济南市中级人民法院驳回上诉，维持原判。

　　承办法官表示，既有住宅增设电梯是为了方便居民生活，提高宜居水平，推进居家养老事业发展的一项重要民生工程。但既有住宅增设电梯属于改建、重建建筑物及其附属设施的范畴，是对建筑区划内的建筑物进行重大改变的方式之一，需要经过法律规定的表决方式进行业主集体决策。

　　本案中，增设电梯事项经过了法律规定方式的业主集体决策表决，形成了合法的多数意见。同时涉案楼宇业户大多数已步入老年，年长业户已逾80岁，增设能大大的方便老人生活。

　　值得一提的是，在本案中，业主奇峰、奇刚在初始签订协议书时均表示同意加装电梯，但在案件庭审时却以证人身份出庭表示不同意增设电梯。本院综合考量其后续进行款项交纳的行为、电梯增设事项的推进等事项，认为该二人的反悔行为会损害业主对共同决定事项作出的决定，有违诚实信用原则，故其应受签署协议时作出的意思表示的约束。